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あきらあきら

民泊って最近よく聞くけど、実家に空き部屋があるから始めてみようかな。

なななな

不動産の副業としては、賃貸するよりも稼げるような気がするし、私も民泊には興味があるわ。

ゴリFPゴリFP

外国人旅行客が増えているので、安い宿泊施設を増やしていくことが必要になってきているね。でも、いまのところ一部の地域でしか民泊は許可されていないんだよ。

あきらあきら

誰でもできるわけじゃないのか。

ゴリFPゴリFP

ただし、そろそろ法律が制定されるから、今からしっかりと勉強しておけば乗り遅れることなく、民泊の副業が始められるよ。
今回は民泊について説明するね。

民泊とは

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旅行に行く際には、ホテルや民宿といった宿泊施設を予約する方法が一般的ですが、最近では、インターネット上で予約できる「民家」に宿泊する「民泊」を利用される方が激増しています。

さらに民泊ビジネスとして、個人宅を提供したり、投資物件として購入した家を有料で貸し出して収入を得るビジネスにも注目が集まっているのです。

「そんな方法で収入を得られるなら、私も・・・」と考えますが、「個人宅」を所有者以外の観光客に有料で貸し出すとなると、「旅館業法」といった法律があるため、それなりの条件をクリアする必要があります。

そこで、今回は「民泊ビジネス」について、方法や稼ぐポイントなどを詳しく見ていきたいと思います。

民泊ビジネスの市場や今後の需要・展望

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民泊施設の増加の背景には、外国人観光客の増加があります。

観光庁におけるここ数年のデータでは、2011年に訪日した外国人観光客が622万であったものが、2015年ではおよそ2000万人と激増し、政府はこれを4,000万人にまで引き上げることを考えています。

これだけ増えれば、既存の宿泊施設だけでは不足するもの当然かもしれません。

さらに、民泊施設の仲介業者Airbnb(エアビーアンドビー)がネットで広げたため、世界中で民泊ビジネスが拡大したのです。ちなみに、登録物件数は、2017年現在で日本でも58,000件以上とされています。(ただし、ほとんどがヤミ民泊といわれています。ヤミ民泊については後で説明します。)

外国人観光客は、できるだけ宿泊費を安く抑え、その分を食事やお土産ものに回したい考えが強くあります。東京オリンピックも控えているので、今後も外国人観光客は益々増えていくものと考えられ、「民泊ビジネス」の市場は拡大していくことでしょう。

民泊ビジネスに必要なスキルとは

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民泊新法に定められている民泊ビジネスを始める際には、各都道府県に【登録】をする必要がありますが、特別な資格やスキルは求められません。

ただし、今後増加傾向が予想される民泊ビジネスで、ライバルよりも収益を上げるには、不動産の知識がものを言います。

民泊ビジネスでより多くの利益を上げるには、より多くの物件を手にする必要があります。そのため、程度の良い中古物件を安く購入し、借り手側に立った、リフォームや生活備品を揃えることがポイントです。

民泊の収入はどのくらいか

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例えば、家賃8万円の部屋を、民泊として1泊8,000円で提供しても10日で元が取れる仕組みです。コストが低く、利回りを考えても大変お得なビジネスといっていいでしょう。

賃料が90,000円前後の1DKであれば、1泊の売り上げを13,000円、月稼働率50%の15日で195,000円となります。

民泊で得られる年収は平均で122万円ほどといわれています。

都心の場合、宿泊料がシングル20,000円近くするビジネスホテルも少なくありません。さらにキッチン付きであれば利用者にも好まれ、複数の利用者であれば、一人当たりの宿泊料が下がり利用者にとっても大きなメリットと言えます。

法律などの規制について

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従来の「旅館業」とは、宿泊する旅行者の需要に対して、サービスを適正に提供し、旅館業の発展を目的として、ホテル・旅館・簡易宿泊所・民宿を対象として、都道府県知事の許可を受ける必要がありました。

「旅館業法」は昭和23年に制定されたもので、この当時は、「民泊」といった、新ビジネスは存在していなかったので、「個人宅」に観光客を宿泊させるといった条項はありませんでした。そこで、民泊に対応した法律「住宅宿泊事業法」(いわゆる民泊新法)が制定されました。法律の施行は2018年6月となる予定です。

民泊の特区

民泊新法に先立って、大阪府、大阪市、福岡市、大田区が民泊の特区として指定されましたので、現在はそれぞれの地域で条例が制定され、民泊の事業を始めることができます。

なお、特区における最低宿泊日数は次のとおりです。

  • 2泊3日・・・大阪府、大阪市、福岡市
  • 6泊7日・・・大田区

また、以下のような制限などがあります。

  • 床面積25㎡以上
  • フロント設置義務なし
  • 通常の一戸建てで営業できる
  • 消防設備が必要
  • 365日営業可能

民泊新法とは

民泊新法とは「既存の住宅を活用した宿泊の提供」と定められ、さらに、「一定の条件」を満たす必要があるのです。

民泊新法を見ると、住宅提供者がともに宿泊する家主居住型(ホームステイ型)と住宅提供者が宿泊しない、家主不在型に分かれます。民泊ビジネスを行うには、基本的に家主不在型を考慮した方がいいでしょう。

民泊新法における主な制限などは以下のとおりです。

  • 年間180日までの営業
  • 自治体への届け出が必要
  • 家主居住型と家主不在型がある
  • 家主不在型は運用代行会社への業務委託が義務
  • 消防法や建築基準法の制限がない
  • 1泊から宿泊営業可能

家主不在型の条項について

家主不在型であっても、提供する住宅の施設管理者が存在し、施設運営の適正な管理や衛生面および安全面を確保する必要があります。

さらに、利用者名簿の作成や利用者に対する注意事項の説明、苦情の受付といった項目をクリアする必要があります。

したがって、そういった住宅の管理を委託が必要となります。

また、賠償保険の加入なども義務付けられていますので、しっかりとした収支計画を考慮してビジネスプランを立てなければいけません。

なお、民泊の運用代行会社はかなり多くありますが、すべての面倒な業務を一手に引き受けてくれるというのがイールドマネジメントです。参考にしてみてください。

具体的な仕事の始め方

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民泊の始め方としては、最初は流れをつかむ意味でも、自宅の空き部屋を提供することが好ましいと考えます。初期費用を抑え、費用面をできるだけ想定内に収めることが重要です。

また、備品を揃えることも先決です。家具や家電、寝具を揃えることはもちろん、簡易宿泊所と同等なアメニティセットや英語で書かれた説明書などの準備も必要です。

次に民泊仲介業者であるAirbnbに登録しなければいけません。民泊として提供する部屋の情報や写真を載せ、間取りや家具や備品の情報を掲載します。部屋の予約状況や宿泊料の受け取りなどは、ネット上で完結できるため大変便利です。

仕事を始めてからの業務

民泊ビジネスをスタートしてからは、絶えず借り手の動きをチェックすることが大切です。

利用者の声に耳を傾ける必要もあるでしょう。同エリアのライバルがどんな物件紹介をしているのか?さらに、価格面の動きにも要注意です。

どのように工夫すれば利用者が選んでくれるのか、利用者目線で使いやすさ考え、利用者に見える形で情報を提供しなければいけません。掲載する物件の写真も魅力的にすることで、売上が増加していきます。

これら、調査・実践・検証・改善、つまりPDCAサイクルをを繰り返すことが稼ぎを左右します。

民泊業務の注意点など

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民泊ビジネスでは「営業日数」に注意しなければいけません。

民泊新法では、営業日数を180日までとしていて、これを超える場合は、「民泊」として登録はできず、「旅館業法」の簡易宿泊となるため、ハードルは高くなるのです。

180日までの営業となると、個人宅を提供するにはさほど問題はないかもしれませんが、民泊を行うために新たに物件を購入するには、採算ベースを考慮する必要があります。

さらに、もう一点「住宅専用地域」の制限があります。民泊新法で、住宅専用地域の営業が可能とされても、マンションなどの集合住宅には、「管理規約」といった、独自のルールが存在します。

ほとんどの規約には、宿泊料を得る「民泊」はできないルールになっていると思われます。民泊ビジネスをマンションで始めようと考えている方は、事前に管理組合に確認しましょう。

民泊を開始してからの注意点

実際に民泊ビジネスをスタートしてからの注意点としては、周辺地域の影響が考えられます。民泊の場合宿泊客の多くは、外国人となり、文化の違いなどからゴミ出しや騒音といったところが問題になってきます。

旅行となると、どうしてもテンションが高くなって、夜中には騒がしくなってしまうものです。

宿泊客が周囲に気配りをしてくれる方ばかりではありませんので、基本的なルールやマナーなどは、イラスト入りの説明書が必要となってきます。

メリット・デメリット

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メリット

民泊ビジネスのメリットと言えば、外国人観光客との交流を楽しむことができることです。

観光客の中には、度々訪日する方もいるので、そのような方と知り合いになり今まで知り得なかった情報を得ることもできるでしょう。

海外旅行をしなければわからなかったことも、収益を上げながら異文化交流ができる民泊ビジネスならではの利点です。

また、民泊ビジネスに提供できる物件がはじめからあれば、初期投資が少ないローリスクハイリターンのビジネスとも言えます。リピーターが増えることで口コミによる予約も入り、継続的に収入が確保されてきます。

民泊はサラリーマンができる副業

現在、民泊ビジネスを行っている大半が「サラリーマン」です。物件を所有して運営は完全代行、もしくは一部業務のみ代行ができる部分代行を利用します。

普段はサラリーマンとして働き、空いている時間に、運用の確認や所有物件の掲載されているホームページをチェックします。

所有物件を複数持ち収入を得ているサラリーマンもいます。不動産ビジネスを将来考えている人にもお勧めの副業と言えるでしょう。

デメリット

民泊をビジネスとしてとらえると、民泊新法や旅館業法といった法律関係や、各自治体の基準をクリアする必要があるため、地域によってはハードルが高く、実質「営業」ができない場合も考えられます。

前述のとおり、民泊を利用する旅行者のほとんどが文化の異なる「外国人」であり、日本でのマナーのを理解してもらえずトラブルが起きる可能性があります。

デメリットを最小限にするためにも、利用者には申し込み段階からしっかりと日本のマナーを説明する必要があります。

また、利用後の部屋の掃除を含めたメンテナンスも必要であり、委託する場合であっても、ある程度の手間がかかると考えた方がいいでしょう。

ただし、こういったデメリットも含めて、総合的に運用代行してくれる業者もあります。物件の紹介から運用までをしてくれるので、基本的にオーナーはほとんどやることがないと考えていいわけです。

特にイールドマネジメントは業界でも、丁寧なサポートで評判となっています。ぜひ参考にご覧ください。

民泊を行っている人の口コミ

40代:男性

Airbnbを始めてから2年が経過しました。初めは親から譲り受けた1件家を提供していたのですが、収入が継続して発生するので、今では、物件数が10戸となり、勤めていた会社を辞め民泊ビジネス1本で生活しています。


30代:女性

民泊ビジネスは専業主婦にもおすすめです。私の場合は、午前中にまとまった時間がとれるので、メールのやり取りや部屋の掃除を行っています。
Airbnbさんに登録していて、お客さんを集めるのはそれほど難しくはありません。子どもが大きくなってきたので、さらに物件を増やしてもいいかと考えています。


20代:男性

たまたま空いている部屋があったので、民泊ビジネスを始めてみました。
登録後は中々予約が入らなかったのですが、部屋の写真や説明文をわかりやすく修正したところ予約が入るようになりました。部屋は元々きれいだったので、口コミで予約が増えてきました。改めてネットのすごさを感じました。


50代:男性

利用者が近隣住民とトラブルを起こして問題になったことがありました。民泊ビジネスは簡単に始められるものの、利用説明をキッチリしないと後々問題になることがわかりました。幸い、「撤退」といった最悪の事態は免れたので、これからは、近隣の方にも理解を得ながら民泊ビジネスを広げていきたいと考えています。


40代:女性

民泊ビジネスをこれから始める場合は、どのくらいの時間をかけられるかで、収入が大きく変わってきます。民泊ビジネスでは、部屋のメンテナンスや鍵の受け渡し、利用者からの問い合わせも頻繁に来るので、「手間」がかなりかかります。
「代行」システムを利用すれば、手数料がかかるので、収入は減ってしまいます。その点を考えてから民泊ビジネス始めるといいかもしれません。
私の場合は物件が20件あるので、運営は完全に委託しているので、そういった問題はなく売り上げを伸ばす方法だけを考えています。

まとめ

民泊ビジネスは、外国人観光客の増加と空き室問題といった、現代の日本の状況が生みだした新しいビジネスです。

しかし、犯罪やトラブルも発生しているだけに規制も厳しく、簡単に民泊ビジネスが拡大することは難しいと思います。

ただし、外国人旅行客の増加やそれに伴う宿泊施設の不足といった問題が解消されない以上、今後も民泊ビジネスは確実に増えていくと考えられます。


ゴリFPゴリFP

民泊についてわかったかな?

あきらあきら

物件があれば、部屋の管理を運用代行業者に委託できるからサラリーマンでも無理なく始められるんだね。

なななな

物件の場所や広さをニーズにうまく合わせることができれば、マンション経営よりも収益が上がるかもしれないわね。

ゴリFPゴリFP

マンション経営も民泊もそれぞれいいところがあるから、一概にはいえないけど、民泊で毎日のようにお客さんが入れば月に20万から30万円くらいの収入になるかもしれないね。
専業主婦の人は、運用代行を委託せずに空き時間で掃除などをできれば、かなり経費が抑えられるし収益が増えるね。
自分のスタイルにあった方法で経費などを含めて、まずはシミュレーションしてみるといいね。

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